Pour des soucis d’économie, il est tentant de recycler d’anciens diagnostics. C’est possible, mais uniquement sous certaines conditions. Que vous soyez loueur ou bailleur dans les Hauts de France (Aisne 02, Oise 60, Somme 80, Champagne Ardenne 59), découvrez grâce à Biotope Expertise les trois points à connaître.
– Le diagnostic est-il encore valide ?
Première question à se poser, la validité du diagnostic. A ce stade, on ne peut pas dire que le législateur a opté pour la simplification, la validité variant de 6 mois pour un état termites à 10 ans pour un DPE, ou l’éternité, en théorie, pour un repérage amiante ou un constat plomb qui se serait négatif.
Pour ne pas rendre cela simple, le législateur a aussi prévu des validités différentes si c’est une vente ou une location. Par exemple les diagnostics d’électricité et de gaz.
Leur validité sera de 6 ans pour une location, mais de 3 ans pour une transaction.
Un diagnostic valide ne sera pas suffisant, il faut qu’il soit à jours impérativement. Par exemple, pour un DTA ou un repérage amiante avant vente, il faut aussi s’assurer que l’état de conservation des matériaux et produits amiantés a bien été réalisé en temps et en heure.
– Dans quel contexte le diagnostic est indispensable?
Qu’il s’agisse d’une vente, d’une location, ou de travaux ? Précédemment expliqué, il est indiqué que la validité n’est pas la même pour les diagnostics d’électricité, de gaz et de plomb cela concerne autant une vente qu’’une location. Il faut également prendre en compte que le diagnostic ne sera pas le même selon les contextes.
Prenons le contexte travaux et démolition, les repérages d’amiante, de plomb et de termites effectués lors d’une vente seront donc insuffisants. La réglementation demande alors des diagnostics plus exhaustifs qui peuvent recourir à des sondages destructifs.
La réglementation aura peut peut-être évolué depuis le dernier repérage. Par exemple c’est le cas des repérages amiante avant vente et des DTA réalisés avant le 1er janvier 2013. En effet même s’ils se révèlent négatifs, une mise à jour doit être effectuée, car la liste B des matériaux à rechercher contenue dans le programme de repérage s’est entre temps étoffée des éléments extérieurs.
– Des travaux ont-ils été effectués ?
Cette question est primordiale. Par exemples, des combles qui ont été aménagés en chambre, une isolation refaite, une cloison abattue, une véranda accolée à la maison … C’est ce genre d’aménagements courants qui peuvent modifier clairement le DPE, comme la surface privative ou habitable du bien.
Pour ce qui concerne le mesurage Carrez, la jurisprudence est clair : il s’agit de mesurer le bien comme il se présente le jour de la vente, même si le mesurage est à refaire à chaque vente. Mais il faut également savoir que les petits travaux anodins, en apparence, pourront aussi avoir une incidence sur certains des diagnostics.
En 2019 la réglementation a évolué en ce qui concerne l’avant-travaux amiante. Pour être utilisé à nouveau, il faut : que le repérage amiante avant-travaux couvre exactement le même périmètre de travaux et qu’il ai été réalisé selon la norme NF X 46-020 d’août 2017.
En conclusion, utiliser d’anciens diagnostics, reste tout à fait possible en théorie, se révèle, la plupart du temps très complexe en pratique, encore plus lorsque la mémoire d’un bien s’est effacé au fil des années.
Pour cette raison, afin de ne courir aucun risque, les notaires préfèrent refaire l’ensemble du DDT. Ce qui est plus prudent !
Mais dans tous les cas, mieux vaut consulter votre diagnostiqueur Biotope Expertise et demander conseil.
